Összetett szabályok mentén lehet eljárni a társasházak udvarán szükséges munkálatok során

Bár a fa kivágása – melyről itt olvashatnak – magánterületen történt, korábban megkérdeztük a székesfehérvári önkormányzatot is a hasonló esetekkel kapcsolatban. Kérdésünkre akkor az alábbi tájékoztatást adták: – Az önkormányzattól fakivágásra engedélyt csak közterületen lévő fákra kel kérni. Egyéb esetben maguk a tulajdonosok hozhatnak döntést. Azaz: magánterületek esetében, amennyiben a terület önkormányzati tulajdonú, ott az önkormányzat hozzájárulása szükséges, amennyiben azonban magántulajdonban van, vagy a lakók osztatlan tulajdona az udvar, abban az esetben a lakóközösség közös döntése alapján történhet meg egy fa kivágás. Ez utóbbi esetben bejelentési kötelezettsége sincs a lakóközösségnek.
A témával kapcsolatban felkerestünk egy jogászt is, Hegyi Tamástól pedig részletes válaszokat kaptunk kérdéseinkre. Az ügyvéd elmondta, hogy a társasházak udvarán történő munkálatok vonatkozó jogszabályok alapján történő megítélése alapvetően a munkálatok jellegétől, valamint attól függenek, hogy a munka közös vagy külön tulajdont érint-e. – Közös tulajdon fenntartásával kapcsolatban a Társasházi törvény csak arról tartalmaz rendelkezést, hogy a döntés a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és annak elvégzése esetén főszabályként a költségeket a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terheli. Amennyiben tehát a munkálatok a társasházi közös tulajdonban álló épületrészre vonatkoznak, úgy főszabály szerint a munkálatok megkezdéséhez szükség van a tulajdonostársak, a közgyűlés ezirányú döntésére – fogalmazott Hegyi Tamás.
Ám a jogász tájékoztatása szerint ezekben az esetekben is különbséget kell tenni az egyhangú döntést igénylő, rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása és az egyszerű szótöbbséggel hozott határozat alapján elvégezhető munkák között. – Az előbbi csoportba az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások tartoznak, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával, vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Az egyszerű szótöbbséggel hozott határozatok alapján elvégezhető munkálatok a fenntartás körébe eső üzemeltetés, karbantartás és felújítási munkák, amelyek nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások – emelte ki a jogász.
Ugyanakkor Hegyi Tamás azt is kiemelte, más megítélés alá esnek azok az esetek, amelyek során az állagmegóváshoz és fenntartáshoz feltétlenül szükséges munkálatokról van szó. – A társasháztulajdon esetében is felmerülhet ugyanis olyan munkák elvégzésének szükségessége, amelyek hiányában a közös tulajdonban jelentős állagromlás vagy életveszéllyel fenyegető helyzet következhet be, vagy a közös tulajdonú épületrész hiányosságai folytán a külön tulajdonú ingatlan állagában következhet be káresemény – fogalmazott Hegyi Tamás.  Tájékoztatása szerint ezekben az esetekben a feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni. Azonban úgy fogalmazott, a társasházi közös tulajdon körében az állagmegóváshoz feltétlenül szükséges munkálatok jogi megítélése nem egyszerű, olykor ellentmondásos, egymással ellentétes bírósági döntések is születnek ebben a körben.
Bizonyos kereteken belül, a társasház szervezeti és működési szabályzatában a társasházi közösségek saját részletszabályokat is megfogalmazhatnak a törvényi előírásokon túl. Ezekben a szabályokban kell megfogalmazni a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait is. – Valamennyi élethelyzetre kiterjedő és alkalmazható szabályt azonban nehéz lenne alkotni, ezért a közös tulajdon, és így a társasházak esetében is fontos a jóhiszemű és tisztességes eljárás elve, valamint a kölcsönös együttműködés és egymás méltányos érdekeinek figyelembe vétele a tulajdonostársak részéről – fogalmazott Hegyi Tamás ügyvéd.