Milliárdos eltérés a földárban - ki, hogyan becsül?

A székesfehérvári Balatoni út mellett fekvő Alsóvárosi rét értékének kérdése a Grupo Milton által  Pátyra tervezett golffalu kapcsán merült fel a napokban. A cég ugyanis a fehérvári területet ajánlotta fel a pátyi önkormányzatnak a pest megyei települést elkerülő utak megépítésének biztosítékául, mely beruházás becslések szerint hárommilliárd körüli összegbe kerülne. A tisztánlátás végett tehát szükség volt a fehérvári földek értékének megállapítására. A hivatalos értékelést elvégző Eston International Zrt. eredménye szerint a  terület 2,7 milliárdot ér. Egy Pátyon élő földmérő mérnök ugyanakkor készített egy másik értékbecslést is, mely feltűnően kisebb értéket, mindössze tizenöt millió forintot állapított meg.
- Értékbecslésem abból indult ki, hogy a rét jelenleg nem tekinthető építési területnek, mert a hatályos szabályozás értelmében fejlesztésének nincsenek meg a külső feltételei. Másrészt a mezőgazdasági művelés alól még  nem vonták ki, illetve a beépíthetősége csupán spekulatív, ezért jelenleg csak termőföldként értékelhető. Információim szerint Fejér megyében az ilyen, alacsony koronaértékű területek hektárjához húsz-ötvenezer forint körüli összegért lehet hozzájutni. De nem ebből, hanem az egzaktabb földhozadékból kiindulva számítottam ki, hogy a terület értéke jelenlegi állapotában tizenötmillió forint körül lehet -  mondta Horváth Attila földmérő mérnök, aki pátyi polgármester és a helyi civilek számára készítette el az értékbecslését.

Az interneten Fejér megyei szántót, legelőt keresve ugyanakkor jóval magasabb, akár hektáronkénti egymilliós áron is találtunk eladásra kínált földet, persze, itt magasabb aranykorona értékekkel találkozhatunk, viszont  minden várostól messze fekszenek. Egy, megyei földárakkal foglalkozó szakértőnk szerint Fejérben félmillió forint alatt nem nagyon lehet egy hektár földet megvásárolni.
Visszatérve az Alsóvárosi rétre: a pátyi ingatlanszakértő szerint ahhoz, hogy a több helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokat egységes fejlesztési területként lehessen kezelni, azokat egy helyrajzi szám alá össze kell vonni, ezt viszont megakadályozhatja a területet átszelő, a város tulajdonában lévő kerékpárút,  az Aszal-völgyi-árok és más, közbeékelődött ingatlan - vélekedik Horváth.
Mervó József, a területen fejlesztést tervező  Grupo Milton  Zrt. vezérigazgatója szerint az ingatlan  értékének meghatározásában nincs relevanciája annak, hogy az jelenleg kül-, vagy belterület-e, hiszen az országban számos helyen működnek külterületen ipari parkok, bevásárló központok. A hatvannégy hektárnyi  terület a fehérvári helyi építési szabályzat alapján ugyan jelenleg külterületi besorolású, mégis gazdasági-kereskedelmi szolgáltató övezet beépítési feltételei vonatkoznak rá, azaz elvileg 12 méter magasságú irodaépület és hét és fél méteres más épület építhető rajta, sőt a leendő utcától  távolabb eső részen akár ipari, termelő tevékenység is elhelyezhető. Mervó szerint az Eston ingatlanszakértő által kiszámolt, négyezer forintos négyzetméterár is igen óvatos kalkuláció. A tizenötmilliós becslés pedig véleménye szerint  azért sem vehető komolyan, mert sem Pátyon, sem Fehérváron nem lehet ennyiért akár egy normális méretű építési telket sem kapni.

Kérdésünkre, miszerint várható-e a területen valamilyen építkezés, a vezérigazgató azt mondta, a következő egy évben biztosan nem, a válság átírta az ő elképzeléseiket is. Mihelyst a gazdasági környezet változik, a Milton szeretné a fejlesztést megkezdeni, s anyagilag is beszállna az elkerülő út új csomópontjának kiépítésébe. Hozzátette, szándékuk komolyságát az is mutatja, hogy támogatják a székesfehérvári futballcsapatot: A cég filozófiája szerint minden olyan városban, ahol fejlesztést terveznek, segíteni kívánnak a helyi sportnak.
A cég vezérigazgatója azt is fontosnak tartotta kiemelni,  a pátyiak számára a fehérvári terület csak másodlagos biztosíték a számukra fontos elkerülő út megépítéséhez. Az első az, hogy az elkerülő  megépítése nélkül semmilyen fejlesztés nem indulhat meg.

---

Az Alsóvárosi rétet 2008 márciusában sorolta át az önkormányzat mezőgazdasági üzemi területből kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területté. Néhány héttel később lakossági fórumot tartottak a demkóhegyieknek, melyen a fejlesztést tervező Grupo Milton képviselői is részt vettek, hogy  a szennyvíztisztítómű és a Demkóhegy közti területre  elképzelt logisztikai központ terveiről tájékoztassák a környék lakóit. Mint ahogy arról lapunk is beszámolt akkor, a cég ígéretei szerint a fejlesztést követően  maradna az előírásoknak megfelelő zöldfelület, erdősáv, tiszta Aszalvölgyi árok és háromezer embernek munkahely. A fórum óta azonban nem sok minden történt. A terület megközelíthetőségéhez ki kell építeni a 63-as elkerülő úttal való összeköttetést. Fehérvár településszerkezeti tervén már szerepel ez a csomópont, az elképzelések szerint egyben innen indulna ki a Feketehegy-Szárazrétet is elkerülő, megépítésre váró út is, ami nyilvánvalóan növelné a terület értékét.
A   2010. február 25-ei közgyűlés zárt ülésének napirendi pontjai között már szerepelt a rét belterületbe csatolásának  és a fejlesztőkkel történő együttműködési megállapodásnak a megkötéséről szóló javaslat, ám végül levették a napirendről. Úgy tudjuk, az áprilisi végi közgyűlésre ismét bekerülhet a belterületbe vonás kérdése.